قوانین و مقررات خرید و فروش ملک و آپارتمان و پیش خرید

در این پست از سایت umode.ir قصد داریم تا شما دوستان همیشه همراه  را با قوانین و مقررات خرید و فروش ملک و آپارتمان و پیش خرید بیشتر آشنا سازیم.در ادامه این مطلب به نکاتی اساسی و مهم همچون : نکاتی دربـار ه معاملات در بنگاه های مسکن و… میپردازیم.

املاک تهران

برای مشاهده ادامه مطلب کلیک کنید

امروزه شاهدیم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت برای خرید سرپناهی برای خود یا فشیوه مسکن و ملک در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل یک عمر زندگـی خود را بعلت عدم دقت در معلت ه و نا آشنایی با قوانین خرید و فشیوه یک شبه بر باد داده و مضرات جبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می کنند قریب به اتفاق ایـن مسائل به واسطه ۴ علت عمده و مهم ( ناآگاهی از قوانین و مقررات و اعتماد بیجا و طمع و عجله ) بوجود می آید که چنانچه کمی دقت شود از ظهور اکثر ایـن اتفاقات ناگوار جلوگیری می گردد در ایـن مقاله کوشش شده با استفاده از قوانین و مقررات حاکم بر خرید و فشیوه املاک و بیان پاره ایی از شگرد کلاهبرداران و سود جویان هموطنان را آگاه نمایم در ابتدا نکاتی را به عنوان تذکرات عمومی که اکثرا ً در همه قراردادها بایستی رعایت شود تقدیم می گردد و در ادامه پاره ایی از موضوعات مطرح در خرید و فشیوه ملک و آپارتمان شرح داده می شود .
کسانی که قصد خرید یا اجاره ملکی را دارند بایستی چه نکاتی را رعایت کنند تا احتما ل کلاهبرداری کم شدن پیدا نماید ؟ چطور زمان خرید ملک در دام شیادان گرفتار نشویم ؟

۱ – از اعتماد بیجا جداً پرهیز کرده حتی به نزدیکترین اشخاص هم اعتماد نکنید و خودتان شخصاً یا به کمک وکیل ارزیابی های ضروری را انجام دهید چه بسا نزدیکترین فرد به شما بعلت بی توجهی دچار غلط شده یا گول خورده است .
۲ – از طمع کردن که بواسطه چرب زبانی و دروغگویی دلالها بوجود می آید جداً پرهیز کرده و با ارزیابی بیشتر و تحقیق راجع به ملک مورد معلت ه وقیمت و مالکیت و کاربری و ممنوع المعلت ه نبودن مالک و فروشنده و در طرحهای شهرداری نبودن ملک و…. اطمینان حاصل نمایید .
۳ – با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معلت ه از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعلت ه نبودن مالک اطمینان حاصل نمایید .
۴ – با مالک مهم یا وکیل قانونی وی معلت ه کـرده واصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤیت کرده و پیش از انجام معلت ه ارزیابی های ضروری برای اطمینان از مالکیت طرف معلت ه و وکیل وی را در صورتی که با وکیل معلت ه می بکنید انجام دهید و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکنید.
۵ – از انجام هرگونه معلت ه در آژانس های فاقد پروانه کسب و کد رهگیری خودداری کنند. چون زمانی معلت ه ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتما ل کلاهبرداری در آن کم شدن پیدا می نماید .
۶ – نکته دیگـر  کمک گرفتن از وکلا زمان عقد قرار داد هست چون در اکثر قراردادها شاهد آنیم که حقوق مشتری نادیده گرفته شده هست و حتی بعضی اشخاص بدون ایـن که مفاد قرارداد را به درستی مطالعه کنند آنرا امضا می کنند.
۷ – نکته قابل دقت دیگـر ایـن هست که طبق قانون چنانچه فروشنده ای یک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالکو اولین خریدار است .  پس زمان معلت ه بخصوص با اشخاص ناشناس کاملا دقت بکنید .املاک تهران , مشاور املاک تهران ,سایت املاک تهران , پیش فروش اپارتمان ,فروش اپارتمان در منطقه ۲۲ ,بانک املاک تهران ,املاک چیتگر و دریاچه ,بهترین مشاور املاک
۸ – تنها در بنگاههای دارای پروانه کسب و کد رهگیری معلت ه بکنید . مهم‌ترین مزیت سامانه کد رهگیریو جلوگیری از کلاهبرداری در فشیوه یک ملک به چند مشتری است . چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشدو تخلف بلافاصله قابل رویت هست و از انجام آن جلوگیری خواهد شد. مزیت دیگـر ایـن سامانهو جلوگیری از معلت ات صوری مسکن به‌منظور افزوده شدن مصنوعی قیمت‌هاست .
۹ – دقت شود تمام تعهدات فروشنده یا خریدار در مبایع نامه و قرارداد ذکر شود خصوصاً تمام پرداختها چه نقدی و چه بصورت چک باذکر شماره و مبلغ وبانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد .
۱۰ – وجوه مربوط به خرید را صرفاً به فروشنده یا نمایـن ده قانونی وی پرداخت کـرده  و در رسید قید گردد بابت قسط مورد معلت ه موضوع قرارداد شماره ….. تاریخ ….. منعقده در ………..
۱۱ – در پیش خریدار بایستی در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فشیوه عرضه شده مطلع شده بعد از آنو تعداد واحدهایی که پیش فشیوه شده را شناسایی نماید و چنانچه بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فشیوه شده بود برای انجام معلت ه کمی تامل نماید . در بعضی مسائل و سازنده هایی که اکثرا واحدها را قبل از تهیه پیش فشیوه کـرده اند آنچنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند
۱۲ – در مسائل متعددی مشاهده شده فروشنده یا دلال ملکی را به مشتری نشان داده اما در قرارداد معین ات ملک دیگـر ی را قید کـرده هست که یا کلا ً وجود خارجی نداشته یا در نقطه نامرغوبی قرار داشته هست لذا بایستی دقت ضروری صورت گیرد .
۱۳ – کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاریو مهم‌ترین نکته‌ای هست که بعضی مردم به آن بی‌دقت می باشند .
اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدنو غلط ی هست که خریداران مسکن نه تنها در ایران که گاه در خارج از کشور مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند. نمونه بـار ز ایـن موضوع کلاهبرداری‌های وسیع ‌ای هست که از سرمایه‌گذاران ایرانی در دبی انجام شد. بعضی ‌ها با دیدن تبلیغات اغواگرایانه بنگاه‌های مسکن فعال در امارات بدون هیچ تحقیق و تفحص و حتی بدون آن که از قوانین خرید ملک در ایـن کشور اطلاع داشته باشند
۱۴ – کلاهبرداری از طریق پیش‌فشیوه مسکن برخلاف تصور بعضی مردم تنها در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظـر و فرار می‌کنند.

۱۵ – فشیوه مال غیرویکـی  از عناوین حقوقی هست که در مورد خرید و فشیوه ملک کاربرد زیادی دارد. به ایـن مفهوم که بعضی سودجویان با حیله‌های متفاوت از جمله جعلو سند زمینو مسکن و آپارتمان‌های اشخاص دیگـر را به فشیوه می‌رسانند. ایـن تبهکاران ابتدا املاکی را که مدتی هست از مالکان‌شان خبری نیست شناسایی می‌کنند و پس با جعل سند دنبال مشتری می‌گردند. آنها گاه موفق می‌شوند معلت ه خود را کاملا قانونی جلوه دهند و با سوءاستفاده از بعضی خلاءها املاک را در دفاتر اسناد رسمی واگذار می‌کنند.
۱۶ شگرد دیگـر کلاهبرداران فشیوه همزمان یک ملک به چند نفر است
که در ایـن خصوص پرونده‌های زیادی در محاکم قضایی تشکیل شده است . در پاره‌ای مسائل اشخاص به عنوان مستثواب خانه‌ای را در اختیار می‌گیرند و پس آن را می‌فروشند.
در ایـن بین تنها خریداران مسکن نیستند که در تله مجرمان گرفتار می‌شوند بلکه گاه مستاجران به دام می‌افتند. مطابق محتویات پرونده‌ای که قاضی شوکت ــ بازپرس شعبه ۹ دادسرای ناحیه ۵ تهران ــ رسیدگی به آن را برعهده داشتند فردی بعد از اجاره کردن یک آپارتمان در شهرک اکباتان آن را به سه نفر دیگـر رهن داده است .
۱۷ – مردم بایستی از در اختیار گذاشتن اسناد و مدارک معتبر خود مثل شناسنامهو گذرنامهو اسناد و مدارک زمینو خانهو مغازهو جواز کسب و … به اشخاص اکیداً خودداری نمایـن د .
۱۸ – در قرارداد پیش خرید حتما ً بر مبنای عرف خسارت تاخیر قید گردد تا در صورت تاخیر در تهیه وخریدار کمتر زیان نمایـد .همین طور خسارت تاخیر در تنظیم سند در دفتر مسکن هم بایستی بر مبنای عرف در قراارداد مکتوب شود .
۱۹- در قرارداد پیش خرید باید نوع مصالح و نوع سازه ( تیر آهن یا بتون ) معین ات کابینتو کف وامیزان ( سنگ یا پارکت یا سرامیک ونقاشی و دیگـر مسائل ارزشمند بکار رفته در ساختمان شرح داده شود .
۲۰ – درقرارداد پیش خرید پیش خرید دقت شود تعداد آپارتمان احداثی و میزان زمین قید شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هیچطور بنای اضافی داده نشود .
۲۱ – زمانی پیش خریداران با پیش فروشنده‌ها وارد معلت ه می‌شوند بایستی دقت کنند حداقل ۹ مورد در قرارداد پیش‌فروش ذکر شده باشد یعنی اسم و معین ات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقیو پلاک و معین ات ثبتی و نشانی وقوع ملکو اوصاف و امکانات وامیزان ساختمانی مورد معلت ه مثل مساحتو‌ تعداد اتاق‌هاو شماره طبقهو شماره واحدو پارکینگ و انبـار یو معین ات فنی و معماری مثل موقعیتو کاربریو تعداد طبقاتو مساحت کل عرصه و زیر بناو نماو‌ نوع مصالح مصرفیو سیستم گرمایش و سرمایش و…و بها یا عوض در قراردادهای معوضو تعداد اقساط و روش پرداختو شماره قبوض اقساطی برای بهاو تحویل و انتقال قطعیو زمان تحویل وامیزان ساختمانی پیش‌فشیوه شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعیو معین تکلیف راجع به خساراتو تضمین‌هاو قرارداد بیمه‌ایو تغییر قیمت و معین اتو تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران.
۲۲ – بعضی از شیادان در زمان خرید ملک مردم با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معلت ه به اصطلاح ملک را زخمی و از پرداخت بقیه ثمن معلت ه در موعد مقرر خودداری مینمایـن د در ایـن صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قید شود در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط یا پاس نشدن چکهای و معلت ه فسخ و بایستی درصدی مساوی عرف زیان و زیان پرداخت شود .

پاره ایی از شگرد کلاهبرداران در معلت ات مسکن :

شیوه ها مفرق هست اما کلاهبرداری به بهانه پیش فشیوه شایع تر است .  مسائل ی داشته ایم که سازنده ای یک ساختمان ۲۰ وامیزانی را زمان کلنگ زنی به ۳۰-۴۰ نفر فروخته و متواری شده است . بعضی و مسکن های خالی از سکنه را شناسایی می کنند و با جعل سندو آنرا می فروشند.عده ای بعد از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل می کنند و با ادعای مالکیتو آنرا می فروشند که اما ایـن مسائل نسبتا کم تر است .
طبق قانون فعلی پیش فشیوه ها به شکل قانونی ثبت نمی شود . یعنی فروشنده در همـان مراحل ابتدایی تهیه و ساز و با ارائه نقشه ساختو ملک را پیش فشیوه می نماید و قراردادی بین آنها نوشته می شود . قراردادی که تنها خودشان از آن مطلعند و جای دیگـر ی ثبت نمی شود . پس امکان استعلام آن وجود ندارد. پس فروشنده می تواند همـان ملک را از روی نقشه به چند نفر دیگـر بفروشد و متواری شود .
یکـی از متداول ترین جرائمی که توسط بنگاهداران و مشاورانشان انجام می شود بدین صورت هست که مالکین کلید ملکشان را نزد بنگاه ها می سپارند تا آنرا بفروشند یا اجاره دهند. بعضی مشاوران یا بنگاهداران در غیاب مالک ملک را معلت ه می کنند ولی متواری می شود . بعضی مشاوران بدون اطلاع مدیر بنگاه بین طرفین قرارداد می بندد و به بهانه ای پول معلت ه را نزد خود نگه می دارند ولی در اولین فرصت متواری می شوند.
طبق قانونو قرارداد پیش‌فشیوه ساختمان به هر قراردادی گفته می‌شود که به سبب آنو مالک رسمی زمین (پیش فروشنده)‌ متعهد به تهیه یا تکمیل وامیزان ساختمانی معین در آن زمین شود و ایـن وامیزان ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین تهیه و تکمیل یا بعد از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگـر قرارداد (پیش خریدار)‌ در‌آید.
طبق ایـن قانون تنها دو گروه از اشویِژه می‌توانند اقدام به پیش‌فشیوه ساختمان کنند یکـی سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق تهیه بنا روی زمین متعلق به دیگـر یو واحدهای ساختمانی معین ی از بنای احداثی به سبب سند رسمی متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضی ملکیو دولتی و موقوفه که به سبب سند رسمی حق تهیه و ساز در ایـن زمین‌ها را دارند.

ایـن در حالی هست که برای تنظیم قرارداد پیش‌فشیوه مدارکی ضروری هست که تنظیم ایـن قرارداد منوط به وجود آنههست یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناو پروانه تهیه کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحدو بیمه‌نامه مسوولیتو تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر انتها عملیات پی ساختمان و جواب استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

زمانی خلافی واقع می‌شود :

چنانچه تا وهله تنظیم قرارداد پیش‌فروشو مشکلی پیش نیاید و همه چیز مطابق قانون و مقررات باشدو پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان نیمی از راه را رفته‌اندو اما مساله مهم خریداران ایـن هست که بعد از اتمام کار معین می‌شود که طرف معلت ه آنها به بخشی از تعهداتش عمل نکـرده است . اما چنانچه چنین اتفاقی روی بدهد خریداران حق اعتراض دارند و می‌توانند تا وهله گرفتن خسارت و فسخ معلت ه پیش بروند.

طبق قانون چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قراردادو وامیزان پیش‌فشیوه شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهداتش عمل نکند بایستی به پیش‌خریدارو جریمه تاخیر بپردازد. یعنی چنانچه پیش‌فروشنده از تعهداتش در بخش‌های اختصاصی مثل پارکینگ و انبـار ی یا پارت ‌های مشاع تخطی کـرده باشد یا برای مثال مساحت کمتر از میزان تعهد شده باشد یا برای انتقال بموقع سند رسمی اقدام نکندو بایستی خسارت آن را بپردازد. .

محاسبه متراژ کمتر از متراژ ساختمان:

ارائه متراژ های ساختگی برای املاک پیش فشیوه و شمار ه های مشاوره هوشمند» سه شگرد کلاهبرداری تهدید ناک در بازار مسکن است .
در ایـن شگرد دفاتر معلت ات ملکی قبل از انعقاد قرار داد با خریدار به بهانه های گوناگون از ارائه سند مالکیت خودداری می کنند و از ایـن طریق موفق به اخذ مبالغ بیشتر در ازای متراژ های کاذب از متقاضیان می شوند.

متراژ های کاذب در ازای قیمت بیشتر

در ایـن شگرد مشاوران املاک غیر مجاز از ناآگاهی خریداران از مقررات خرید و فشیوه ملکو معلت ه نامه هاو قرار داد ها و متراژ های مسکن سو ءاستفاده می کنند و مبالغ بیشتر را به جیب می زنند. برای مثالو وقتی که خریداری برای خرید مسکن مراجعه می نماید و مشاوران املاک خریدار را متقاعد به انعقاد قرار داد مسکن قبل از مشاهده سند محضری می کنند. ایـن در حالی هست که در سند محضریو متراژ ساختمان ۵۹ متر درج شده استو اما در زمان انعقاد قرا ر داد متراژ ۶۲ متر با خریدار توافق می شود و در واقع خریدار در ایـن پروسه کلاهبر داری مبالغ اضافه ای را به مشاوران املاک پرداخت کـرده استو متأسفانه وقتی که خریدار با سند محضری مواجه می شود و مدقت می شود که فروشنده در حساب متراژ وامیزان مسکونی کم فروشی کـرده است .

املاک پیش فشیوه و متراژ های غیر واقعی

اما شیوه دیگـر کلاهبر داران در بازار مسکن برای کسب در آمدو پیش فشیوه املاک قبل از بهره بر داری با متراژ های غیر واقعی است . به باور متخصصین ایـن شیوه یکـی از تهدید ناک ترین شگرد های کلاهبر داری در بازار مسکن است . متقاضیان مسکن به ویِژه جوانان که برای پیش فشیوه املاک مراجعه می کنندو بایستی نسبت به آن هوشیار باشند.
در ایـن شیوه مشاوران املاک غیر مجاز که بیشتر به صورت سازمان یافته کار می کنندو در زمان عقد قرا ر داد با متقاضیانو متراژ های غیر واقعی ارائه می دهند. بعضی از مشاوران مسکن از هوش بسیار بالایی بر خور دار می باشند و به گونه ای که با زیرکی و چرب زبانی متقاضی خرید مسکن را به سمتی که می خواهند سوق می دهند
برای مثال چنانچه در آینده قرار باشد ساختمانی با متراژ ۱۰۰ متر به بهره بر داری برسدو مشاوران املاک در قرار داد های خود از مالکان متراژ ۱۱۰ متر را محاسبه می کنند.
جذاب ایـن جهست که بعد از اتمام ساختمان و ارائه انتها کار و صورت مجلس به خریداران با بهانه های گوناگون از جمله ایـن که متراژ اضافه ساختمان در ازای پارکینگو انبـار ی و مسائل ی از ایـن نمونه ساخته شده استو متقاضی و مالک مسکن را متقاعد می کنند با همـان سند متراژ ۱۱۰ متری و در واقع متراژ ۱۰۰ متری کنار بیایـن د و ملک را تحویل بگیرند. متأسفانه اکثر مالکان به دلیل اشتیاق زیاد برای مسکن دار شدن بعد از چند سـال زیر بـار ایـن موضوع می روند و از شکایت خود صرف نظـر می کنند.
بازار کلاهبر داری های هوشمند داغ است!
اما در کنار ایـن دو روشو همچنان بازار کلاهبر داری های هوشمند داغ استو . در ایـن شیوه تعدادی از املاکی ها با استفاده از شماره تلفن هوشمند ۹۰۹ به راحتی از نیاز شهر وندان برای کسب اطلاعات دربـار ه قیمت مسکن استفاده کـرده و مبالغ هنگفتی را به جیب می زنند!
ایـن پروسه کلاهبرداری به صورتی انجام می شود که ارتباط شهر وندان با ایـن شماره ها دقیقه ای ۵۰۰ تومان حساب می شود ؛ هزینه ای که در نهایت به حساب املاک و مشاوران مسکن واریز می شود و هر چند که حساب دقیقه ای ۵۰۰ تومان زیانی را مدقت شخصی ارتباط گیرنده نمی نماید و اما چنانچه ۵۰۰ تومان ها را ضرب در تعداد متقاضیان مسکن و مخاطبان کنیم برای مشاوران مسکنو مبلغ قابل توجهی می شود .

نکاتی دربـار ه معلت ات در بنگاه های مسکن

تعریف عقد یا قرارداد 

عقد یا قرارداد و یا معلت ه عبـار ت هست از ایـن که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگـر تعهد به امری نمایـن د که مورد توافق آنها باشد. یکـی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است . تعریف عقد بیع عبـار ت هست از ‘تملیک عین به عوض معلوم’
ارکان مهم عقد بیع
طبق قانون مدنی هر عقدی دارای شرایط مهم هست که چنانچه هر یک از ایـن شرایط نباشندو عقد باطل خواهد بود. ایـن شرایط عبـار تند از:
۱٫ قصد و رضایت طرفین معلت ه
۲٫ اهلیت آنها
۳٫ معلوم و معین بودن مبیع و ثمن معین و معلوم ۴٫ مشروع بودن جهت معلت ه
همین طور از نظـر قانون مدنی از توافق فروشنده و خریدار در ثمنو قیمت و مبیع مالی که قصد فشیوه آن را دارند و به محص ایـن که فروشنده بگوید: فروختم و خریدار بگوید خریدمو عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت هست ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است . ایجاد می نماید . پس چنانچه بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شودو ایـن تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود .
لیکن نظـر به ایـن که نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظـر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است و شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است .
نکته
استثنائاً بر خلاف قواعد کلی عقد بیعو چنانچه بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم خریدار مبیع که ممکن است مسکن یا هر چیز دیگـر ی باشدو چنانچه در اثر زلزلهو طوفانو آتش سوزی و… تلف شودو فروشنده بایستی بهای مورد معلت ه را به خریدار برگرداند.

روش کار بنگاه های مشاور املاک

الف) روش کار بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:
روال کار در بنگاه های املاک عمدتاً بدین نحو است که کسانی که درصدد فشیوه املاک خود می باشند یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه کرده و با اعلام معین ات ملک خود شرایط فشیوه ملک خود را به آنها بیان می کنند.
یا از طریق آگهی های روزنامه ایـن کار را انجام می دهند.

ب) روش کار بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران
دسته اول از خریداران
دسته اول از خریداران شهروندانی می باشند که برای ساخته مسکن یا زمین یا … به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا خود مشاورین آژانس ها وارد گفتگو می شوند. چنانچه ایـن دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معلت ه داشته باشند. مشاورین آنها را به بساز و بفشیوه هایی ممکن است خودشان شریک آنها باشند معرفی می کنند.
اما چنانچه همین شهروندان قصد خرید اقساطی و … داشته باشند. فایل های فوق را به آنها می دهند. در نهایت در صورت توافق با یکدیگـر و ملک مورد نظـر را رویت کـرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در ایـن صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگـر و مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می نمایـن د. در ایـن وهله اتحادیه املاک دارد عمل شده و بیع مامه های چاپی ای را به آژانس های املاک ارایه می نمایـد . در وهله انتها ضروری هست مشاور املاک اسامی خریدارو فروشنده و معین ات ملک مورد معلت ه و بقیه ضوابط و شرایط معلت ه را در جاهای خالی پر نماید .
دسته دوم از خریداران
دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفشیوه ها باشند که عمدتاً مسکن های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. بایستی دانست که کار عمده و وسیع مشاورین در ایـن وهله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند متمرکز است .
بعضی از مشاورین املاک در ایـن وهله شیوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و … به دفتر آنها مراجعه نماید . اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در ایـن مورد هماهنگی کـرده باشندو بعد از ایـن که عملیات فوق را چند بـار تکرار کردند و فروشنده به ایـن باور رسید که ملک او خریداری نداردو یا بساز و بفشیوه ها ارتباط گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. پس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.
دسته سوم از خریداران
دسته سوم همـان مشاوران املاک می باشند که با فرق جزئی عملیات فوق را انجام می دهند.
همـان طور که گفته شدو قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می گردد. یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شدهو یک سوم بهای معلت ه زمان تحویل ملک و تادیه مابقیو به زمان تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود .

نکاتی چند در خصوص مسائل موجود در معلت ات در آژانس های املاک
مشاورین آژانس املاک تنها در وهله مذاکرات اولیه طرفین برای معلت ه و تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و پس سند مالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور در آژانس املاک دیگـر ی حاضر شده و ملک خود را به فرد دیگـر ی منتقل نماید و ایـن عمل راحتی چند بـار تکرار نماید . در ایـن صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معلت ات معارضو مسائل متعددی را برای خریداران ایجاد می نمایـد . برای رفع ایـن مساله ضروری هست که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از ظهور معلت ات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری گردد.
مسئله دیگـر در ایـن مورد آن هست که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به عبـار ت دیگـر آیا بر طبق بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟
پاسخ: اصولاً قراردادهای خصوصی که بین اشویِژه منعقد می گردندو شده تا وقتی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرندو بین آنان معتبر و ضروری الثواب هست و در ایـن بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر ایـن اساسو بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک از ایـن قاعده مستثنی نیست.

نهایت ایـن که خریدارو در مقام استفاده از ویژگی ها ی قانونی اسناد رسمیو قصد ثبت رسمی معلت ه منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.
در صورتی که فروشنده ی دارای سند مالکیت رسمی از انتقال رسمی معلت ه وانجام تشریفات ثبتی خودداری نمایـد و خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم نمایـد . به عنوان ضمانت اجرای پر قدرت می توان دربیع نامه تنظیمی شرط کرد. که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده نسبت به تنظیم سند رسمی معلت ه اقدام نکندو چنانچه چه ایـن عمل له ارگان معلت ه خللی وار نمی نمایـد و در هر صورت معلت ه معتبر است .

اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را سند رسمی انتقال مورد معلت هو مطالبه نمایـد . چنانچه خریدار الزام فروشنده مستکلف را جهت بودن در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه نمایـد و در ایـن ادعا و مطالبه موفق شودو می تواند معلت ه واقع شده را ثبت رسمی نمایـد . برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاکو ذیل بیع نامه ها مکانی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شود حتما ً ایـن پارت توسط شهود قابل اعتماد امضاء شود.

امیدواریم از مطالب این سایت نهایت بهره و استفاده را برده باشید از اینکه با ما در این مقاله همراه بودید بسیار متشکریم.با ما در سری مقالات املاک تهران و فروش املاک تهران و همچنین مشاوره املاک تهران همراه باشید تا شما عزیزان را با برخی شرایط خرید و فروش – رهن و اجاره مسکن – ملک تجاری و … بیشتر آشنا کنیم.

https://sadaf22.com